QUYỀN SỞ HỮU VÀ CÁC
TIÊU CHUẨN SỬ DỤNG
NHÀ Ở LIÊN QUAN THUẾ VỤ
THÚY CHI – IRS/SPEC
Khi bạn bán căn nhà đang ở, để nhận được mức thuế đặc miễn cho khoản tiền lời kiếm được từ căn nhà, bạn phải hội đủ các tiêu chuẩn về quyền sở hữu (home ownership) và thời gian cư trú (use tests) trong căn nhà này. Điều này có nghĩa là trong vòng 5 năm tính từ ngày bán nhà, bạn phải:
* Là sở hữu chủ của căn nhà ít nhất hai năm (ownership test), và
* Cư ngụ tại căn nhà này ít nhất hai năm (use test)
Trường hợp ngoại lệ:
Nếu bạn là chủ nhân của căn nhà và căn nhà là nơi cư ngụ chính của bạn trong thời gian ít hơn hai năm, trong một vài trường hhợp đặc biệt bạn vẫn có thể nhận được mức thuế miễn giảm cho khoản tiền lời kiếm được khi bán nhà. Tuy nhiên, bạn sẽ không được hưởng toàn bộ mức miễn giảm theo quy định chung.
Ví dụ 1: Thời gian ở và sử dụng căn nhà như một nơi cư ngụ chính là 3 năm
Amanda mua và dọn vào ở trong căn nhà trong thòi gian 3 năm vừa qua (tính từ tháng 5 năm 2003). Cô bán ngôi nhà này vào giữa tháng 5 năm 2006 và được lời một ít tiền. Cô là chủ nhân và đã sống trong ngôi nhà hơn 2 năm trong vòng 5 năm gần đây, nên hội đủ điều kiện khai nhận mức miễn thuế đặc biệt cho khoản tiền lời từ việc bán nhà.
Ví dụ 2: Là sở hữu chủ của căn nhà nhưng không sống trong căn nhà đủ thời gian quy định để được miễn thuế
Anh Dan mua một căn nhà năm 1999. Sau khi sống trong căn nhà này 6 tháng, anh dọn đi nơi khác và không quay lại chỗ ở cũ. Đến tháng 6 năm 2006 and Dan bán căn nhà cho người khác và lời một số tiền. Anh Dan là chủ nhân của căn nhà trong thời gian 5 năm vừa qua, nhưng anh không cư ngụ trong căn nhà đủ thời gian cần thiết theo quy định là 2 năm trong vòng 5 năm nên anh phải đóng thuế trên số tiền lời khi bán căn nhà này, trừ khi trường hợp của anh thuộc một trong những trường hợp ngọai lệ của quy định miễn thuế này.
Khoảng thời gian làm chủ và thời gian sống tại căn nhà:
Thời gian 2 năm sống và sở hữu căn nhà theo quy định miễn thuế cho khoản tiền lời kiếm được khi bán nhà trong vòng 5 năm tính từ ngày bán không nhất thiết phải là khoảng thời gian liên tục.
Bạn có đủ tiêu chuẩn về quyền sở hữu và thời gian lưu ngụ trong căn nhà nếu bạn có thể chứng minh được tờ tổng số ngày là 24 tháng tròn hay 730 ngày (365 ngày x 2) trong vòng 5 năm kể ừ ngày chính thức bán căn nhà.
Ví dụ: Vào tháng 7 năm 2001 cô Susan mua và dọn vào ở trong căn nhà. 13 tháng sau cô dọn ra ở chung với bạn đến mãi năm 2004. Cô dọn về ở lại trong căn nhà cũ và sống ở đó được 1 năm cho đến khi cô bán căn nhà này vào tháng 7 năm 2005. Cô Susan hội đủ tiêu chuẩn về quyền sở hữu và thời gian sinh sống trong căn nhà này (25 tháng trên 5 năm) tính đến ngày cô bán nhà nên cô không phải đóng thuế trên số tiền lời kiếm được khi bán căn nhà này.
Thỏa mãn các tiêu chuẩn về sở hữu và cư ngụ vào những thòi gian khác nhau:
Bạn có thể là người sở hữu căn nhà và sống trong căn nhà này vào những khoảng thời gian khác nhau, tuy nhiên, bạn phải hội đủ cả hai điều kiện sở hữu và cư ngụ (ownership and use tests) trong cùng thời gian 5 năm tính từ ngày bán nhà.
Ví dụ: Năm 1996 bà Hellen Jones sống trong một căn hộ thuê. Khu nhà này sau đó được đổi thành các hộ chung cư và bán cho tư nhân. Bà Hellen mua lại căn hộ bà đang ở vào ngày 3 tháng 12 năm 2002. Đến năm 2003, bà Hellen thường xuyên đau yếu nên đến ngày 14 tháng 4 cùng năm bà quyết định dọn về ở chung với con gái tại nhà riêng của cô. Sau đó, đến ngày 12 tháng 7 năm 2005, trong khi vẫn sống với con, bà Helle bán căn hộ chung cư của mình.
Bà Hellen có thể khai để nhận mức miễn thuế trên số tiền lời bà kiếm được từ căn hộ chung cư vì bà hội đủ các tiêu chuẩn về quyền sở hữu và thời gian lưu ngụ tại căn hộ là nơi cư ngụ chính của bà.
* Thời gian 5 năm tính từ ngày bán căn hộ là từ ngày 13 tháng 7 năm 2000 đến ngày 13 tháng 7 năm 2005 (ngày bán).
* Thời gian cư ngụ tại căn hộ: nhiều hơn 5 năm (từ 1996 đến 14 tháng 4 năm 2003), hay hơn hai năm t(ính từ ngày 13 tháng 7 năm 2000 đến 14 tháng 4 năm 2003).
* Thời gian sở hữu căn hộ: Hơn hai năm (từ ngày 3 tháng 12 năm 2002 đến ngày 12 tháng 7 năm 2005).
Những quy định trên đây là những tiêu chuẩn chung được dùng để quyết định quyền được khai miễn thuế cho các khoản tiền kiếm được từ căn nhà do bạn làm chủ và là nơi cư ngụ chính của bạn. Trong số báo tiếp theo, chúng tôi sẽ trình bày một số các trường hợp đặc biệt có thể ảnh hưởng đến các quy định chung này. Chẳng hạn, nếu bạn hay người phối ngẫy phục vụ trong quân đội hay trong các cơ quan của chính phủ, vì nhu cầu công tác bạn không thể cư ngụ đủ thời gian quy định để nhận mức miễn thuế đặc biệt trên các khoản tiền kiếm được khi bán nhà; hay có thể vì lý do sức khỏe, bạn phải tạm thời vào bệnh viện điều trị v.v.