BÁN BẤT ĐỘNG SẢN,
LÃI THU ĐƯỢC
CÓ PHẢI ĐÓNG THUẾ?
THÚY CHI – IRS/SPEC/www.irs.gov
1. Tôi mua một căn nhà cách nay 5 năm. Hai năm đầu tôi ngụ tại đây, 3 năm sau tôi cho người khác thuê căn nhà này để ở. Tôi vừa bán căn nhà này 2 tháng trước, xin cho biết tôi có phải đóng thuế trên tiền lời kiếm được sau khi bán căn nhà này không? Nếu được, tôi phải làm gì với số tiền khấu hao tài sản trên căn nhà này trong thời gian 3 năm cho thuê?
Nếu trong khoảng thời gian 5 năm trước ngày bất động sản này được bán đi, ông/bà là sở hữu chủ của căn nhà và sinh sống tại đây như một nơi cư ngụ chính thức trong thời gian ít nhất 2 năm, ông/bà có thể không phải khai thuế cho số tiền lời kiếm được, cao nhất là $250,000 (hoặc $500,000 cho vợ chồng khai chung hồ sơ thuế). Tuy nhiên, ông/bà không thể miễn khai số tiền lời tương đương với các khoản khấu hai tài sản (depreciation) cho phép , hoặc các khoản tiền được khấu hao từ thời điềm sau ngày 6 tháng 5 năm 1997 khi sử dụng căn nhà này vào mục đích cho thuê. Tiền lời trên phần khấu hao tài sản được khai trên mẫu đơn 4797 (Form 4797 – Sale of Business Property). Xin tham khảo thêm ấn bản 523 (Publication 523 – Selling Your Home) và mẫu đơn 4797 để biết rõ hơn các chi tiết cho việc tính toán và khai thuế cho số tiền lời kiếm được khi bán bất động sản nêu trên.
2. Tôi sở hữu một căn nhà, dùng căn nhà này vừa để ở, vừa làm việc (a home office). Tôi có thể khai để trừ thuế cho các chi phí như tiền lãi vay mua nhà (mortgage), điện, nước (utilities) v.v. đồng thời không nhận khấu hao tài sản từ căn nhà này để không ảnh hưởng đến giá thành của căn nhà hay không?
Nếu quý vị đủ tiêu chuẩn để khai trừ thuế cho các chi phí kinh doanh trên phần nhà dùng làm văn phòng làm việc, quý vị có thể nhận phần khấu hao tài sản cho phần nhà này. Nói chung, phần nhà được sử dụng làm văn phòng làm việc được khấu hao đều đặn trong vòng 39 năm theo quy ước giữa tháng (using straight line method of depreciation and a mid-month convention). Trường hợp quý vị không khai để nhận khoản khấu hao tài sản cho phần nhà ở dùng làm văn phòng, quý vị vẫn phải khai giảm giá thành căn nhà trên phần khấu hao tài sản của phần nhà này khi bán nhà sau này. Muốn biết rõ hơn các chi tiết liên quan, xin dọc thêm ấn bản 587 (Publication 587 – Business Use of Your Home).
3. Tôi phải sử dụng mẫu đơn nào để khai tiền bán căn nhà cho thuê?
Tiền lời hay lỗ khi bán căn nhà cho thuê được khai trên mẫu đơn 4797 (Form 4797 – Sale of Business Property). Ngoài ra, mẫu Schedule D thuộc bộ đơn thuế 1040 cũng được dùng chung với mẫu đơn 4797 để khai tiền lời hay lỗ khi bán nhà. Xin tham khảo thêm các ấn bản 544 (Publication 544 – Sales on Other Disposition of Assets); ấn bản 550 (Publication 550 – Investment Income and Expenses); sách hướng dẫn sử dụng các mẫu đơn 4797 và 1040/Schedule D.
4. Chúng tôi dự định bán một căn nhà cho người khác thuê và từ trước đến nay chúng tôi chưa hề khai khấu hao tài sản cho tài sản này. Xin cho biết chúng tôi phải làm gì khi nộp đơn khai thuế cuối năm?
Khi khai thuế cho một căn nhà dùng cho người khác thuê, hay khi tính toán tiền lời lỗ trên tài sản cho thuê, quý vị phải điều chỉnh giá thành của tài sản (basis) theo phần tiền được khấu hao bất kể quý vị có trừ thuế cho các khoản khấu hao tài sản hay không. Về vấn đề này, xin tham khảo thêm ấn bản 544 (Publication 544 – Sales of Other Dispositions of Assets) và sách hướng dẫn sử dụng mẫu đơn 4797 (Form 4797 Instructions – Sales of Business Property).
Quý vị có thể khai để nhận lại phần khấu hao tài sản quý vị đã không nhận nhiều năm trước năm bán nhà. Thực hiện điều này sẽ tùy thuộc vào thời điểm quý vị sử dụng căn nhà vào mục đích cho thuê.
* Nếu quý vị bắt đầu cho thuê nhà vào năm ngay trước năm quý vị bán căn nhà cho người khác, quý vị có thể khai lại hồ sơ thuế (amended your income tax return) của năm trước, sử dụng mẫu đơn 1040X (Form 1040X – Amended U.S. Individual Income Tax Return) để được trừ phần khấu hao tài sản quý vị đã không khai trước đó. Hoặc, quý vị có thể sử dụng mẫu đơn 3115 (Form 3115 – Application for Change in Accounting Method) để khai phần khấu hao tài sản trên căn nhà cho thuê mà quý vị đã không nhận được năm trước. Vào năm quý vị bán căn nhà cho thuê này, quý vị cũng phải nộp mẫu đơn 3115 đúng kỳ hạn.
* Trường hợp quý vị đã cho thuê căn nhà này nhiều năm trước năm bán nhà và nếu quý vị đã không khai để được khấu hao tài sản cho những năm đó, hoặc phần tiền được trừ ít hơn phần khấu hao tài sản cho phép của hai hay nhiều năm liên lục trước đó, quý vị phải sử dụng mẫu đơn 3115 để khai nhận phần khấu hao tài sản quý vị đã không nhận được trong những năm trước năm bán nhà. Mẫu đơn 3115 cũng cần phải nộp chung với hồ sơ thuế của năm quý vị bán tài sản cho thuê này.
5. Tôi bán một căn nhà cho thuê và bị lỗ, tôi phải dùng mẫu đơn nào để khai số tiền bị lỗ?
Phần tiền bị lỗ khi bán bất động sản cho thuế khai trên mẫu đơn 4797 (Form 4797 – Sale of Business Property) như một khoản tiền lỗ bình thường.